Gayrimenkul alırken çoğumuz doğrudan projeye, fiyata ya da konuma bakıyoruz. Oysa bence önce bakılacak üç şey var ve sırası da önemli. Gelin üç adımı sırayla görelim.
1. Neden almak istiyorsunuz?
Önce kendinize sorun: Bu projeyi neden almak istiyorum? Oturmak için mi, yatırım için mi?
Bir ev, “iyi bir yatırım” olduğu için değil, sizin amacınıza hizmet ettiği için alınmalı. Başkasının hikâyesi sizin gerekçeniz olamaz.
Sonra iki şeyi ayrı ayrı yazın: Bana anlatılan hikâye ne? Gerçekler ne?
Satış anlatısı güzel olabilir. Ama sizin amacınızla uyuşup uyuşmadığına siz karar verirsiniz.
Aradaki fark, sormanız gereken sorulardır. Bu konuyu ev alma amacınıza göre neye bakmalı yazısında ayrıca ele aldım.
2. Stratejiniz ne?
Strateji, aldıktan sonra bu gayrimenkulün sizin için nasıl ilerleyeceğini düşünmek demek. “Alırım, bakarız” bu yüzden strateji sayılmaz.
Özellikle ticari gayrimenkullerde “üç sene sonra böyle olacak” gibi cümleler duyabilirsiniz. Ama bu her zaman gerçekleşmeyebiliyor. Vaatleri değil, belgeleri ve verileri esas alın.
Aldıktan sonra ne yapacağınızı bilmek hem alım kararınızı hem de ödeme planınızı etkiler. Kendinize şu soruları sorun:
- Ne zaman çıkmayı düşünüyorum?
- Ödemeyi rahat taşıyabiliyor muyum?
- İşler planladığım gibi gitmezse ne olur?
3. Teknik detaylar neler?
İlk iki adım tamamsa teknik detaylara bakın. Burada iki temel kontrol var:
Proje sahipleri arsayı gerçekten satın almış mı? Tapu kaydına bakarak bunu anlayabilirsiniz. Kayıt kimin adına? Üzerinde bir kısıtlama var mı?
Planlar emsale ve imar yönetmeliğine uyuyor mu? Emsal, kat alanları toplamının arsa alanına oranıdır. Arsaya toplam kaç metrekare inşaat yapılabileceğini belirler. Plan bu orana uymuyorsa ileride sorun çıkabilir.
Bu kontrolü kendiniz yapmak zor olabilir; bu durumda bir mimar ya da mühendisten destek almak mantıklı. Önemli olan bunu satın almadan önce sormak.
Arsa henüz proje sahibinin adına geçmemişse, bunun nedenini ve riskini öğrenin.
| Kontrol | Nereden öğrenilir? |
|---|---|
| Arsanın sahibi | Tapu kaydı |
| Arsaya ne yapılabilir | İmar durumu (belediye) |
| Yapılacak binanın izni | Yapı ruhsatı |
| Planın uygunluğu | Onaylı proje |
Bu başlıkların ayrıntısı için arsa almadan önce imar durumu ve ev almadan önce sorulacak 10 soru yazılarına bakabilirsiniz.
Son soru: risk ile karşılık örtüşüyor mu?
Hepsi tamamsa son bir soru kalıyor: Aldığınız risk ile verdiğiniz paranın karşılığı gerçekten örtüşüyor mu?
Bu sorunun cevabı kişiden kişiye değişir. Bir yatırımcı için kabul edilebilir bir risk, bir başkası için fazla olabilir.
Cevabı kendiniz verin. Kararı acele etmeden, yazılı bilgilere dayanarak verin.
Bu soruyu sormak için üç adımı da tamamlamış olmanız gerekir. Amacı bilmiyorsanız riski ölçemezsiniz. Stratejiniz yoksa karşılığın ne olduğunu bilemezsiniz.
Teknik detaylar eksikse risk zaten belirsizdir. Bir yatırım için ayrıca yatırım için ev alırken dikkat edilecekler yazısına bakabilirsiniz.
Bu üç adım hangi sırayla ilerler?
Üç adımın sırası önemli. Önce amaç, sonra strateji, en son teknik detaylar. Bunu tersine çevirirseniz, belgeleri incelerken neye göre değerlendireceğinizi bilemezsiniz.
Adımlardan birinde net cevap bulamadıysanız, bir sonraki adıma geçmeden orada durun. Örneğin amacınız net değilse, projeyi incelemek erken. Teknik detaylarda eksik varsa, ödeme yapmak erken.
Görüşmeye gitmeden önce üç adımı kendi cümlelerinizle yazmak da faydalı olur. “Amacım şu”, “Stratejim şu”, “Teknik olarak şunları kontrol edeceğim” gibi. Bu notlar, görüşme sırasında konunun dağılmasını önler.
Bir not daha: Bu üç adım ev, arsa ya da ticari gayrimenkul için ortak bir bakış sunuyor. Ama her türün kendi özel soruları da var.
Örneğin arsada imar durumu, ticari gayrimenkulde kullanım ve kira piyasası daha çok öne çıkar. Türünüze uygun soruları ayrıca ekleyin.
İlk görüşmede hepsine cevap alamazsanız endişelenmeyin. Önemli olan, hangi sorunun hâlâ cevapsız olduğunu bilmek.
Kısaca
Önce neden aldığınızı, sonra stratejinizi, en son teknik detayları düşünün. Hepsi tamamsa risk ile karşılığı örtüşüyor mu diye bir kez daha sorun. Bu üç adım, görüşmede sizi sakin tutar.
Bir sonraki proje görüşmenizde kullanmak için kaydedin; baktığınız bir proje varsa Instagram’dan ya da WhatsApp’tan yazın, birlikte bakalım.